首提"五大趨勢+全周期價值運(yùn)營"創(chuàng)新范式，引領(lǐng)存量時代資產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

上海2025年12月5日 /美通社/ -- 在全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整、中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，不動產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從"增量開發(fā)"向"存量運(yùn)營"的歷史性轉(zhuǎn)型。在此背景下，仲量聯(lián)行攜手興業(yè)研究與中國建筑科學(xué)研究院有限公司，共同發(fā)布《智馭未來 資掌全局：不動產(chǎn)策略及運(yùn)營管理白皮書》(以下簡稱"白皮書")，系統(tǒng)提出不動產(chǎn)管理的"五大趨勢"與"全生命周期價值運(yùn)營"創(chuàng)新范式，為中國企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等不動產(chǎn)持有者在復(fù)雜市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值提供戰(zhàn)略指引。

白皮書指出，當(dāng)前中國不動產(chǎn)行業(yè)正處于多重變革交匯點(diǎn)：一方面，"十五五"期間經(jīng)濟(jì)潛在增速中樞預(yù)計(jì)維持在4.5%左右，"三新"經(jīng)濟(jì)(新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式)占GDP比重已于2024年升至18%，推動企業(yè)全球空間布局加速重構(gòu)；另一方面，房地產(chǎn)市場告別高增長，2000–2024年新建商品住宅累計(jì)銷售面積達(dá)213.9億平方米，新建辦公用房累計(jì)銷售面積5.3億平方米，新建商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)銷售面積15.7億平方米，需求重心已從"數(shù)量擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"品質(zhì)提升"。疊加中央城市工作會議明確"內(nèi)涵式發(fā)展"主基調(diào)，城市更新成為激活存量資產(chǎn)、優(yōu)化城市功能的核心抓手。

在此宏觀與行業(yè)雙重變局下，不動產(chǎn)策略及運(yùn)營管理的使命正從傳統(tǒng)的"空間供給"躍升為"價值創(chuàng)造"。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示："不動產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體，其管理模式的進(jìn)化是國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的微觀映射。在 十五五 高質(zhì)量發(fā)展新階段，卓越的資產(chǎn)管理能力已成為連接國家戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級與企業(yè)韌性發(fā)展的關(guān)鍵樞紐。它不僅是企業(yè)降本增效的工具，更是驅(qū)動新質(zhì)生產(chǎn)力落地、實(shí)現(xiàn)綠色低碳轉(zhuǎn)型和構(gòu)建新型競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略基石。"

首提"五大趨勢"，構(gòu)建不動產(chǎn)管理新生態(tài)

白皮書首次系統(tǒng)提煉不動產(chǎn)策略及運(yùn)營管理領(lǐng)域的五大核心趨勢：策略差異化、價值證券化、設(shè)計(jì)定制化、運(yùn)營專業(yè)化、管理智慧化，形成覆蓋資產(chǎn)全生命周期的完整生態(tài)圖景。

第一，策略差異化 —— 不同企業(yè)主體不動產(chǎn)管理目標(biāo)存在差異。房地產(chǎn)企業(yè)聚焦"運(yùn)營收益增值"，通過輕重并舉提高管理效益；自用型企業(yè)強(qiáng)調(diào)"戰(zhàn)略協(xié)同與成本優(yōu)化"，將不動產(chǎn)支出(僅次于人力成本的第二大運(yùn)營成本)納入集中化、扁平化管理體系；投資機(jī)構(gòu)則以"穩(wěn)定現(xiàn)金流與資本退出"為核心，構(gòu)建多元資產(chǎn)組合對沖市場波動。

第二，價值證券化 —— 不動產(chǎn)正快速從固定資產(chǎn)向可交易金融資產(chǎn)升級。截至2025年10月底，中國公募REITs總市值約2206億元，僅占滬深兩市股市總市值0.2%，對比國際市場經(jīng)驗(yàn)潛在發(fā)展空間巨大。白皮書通過對類REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系統(tǒng)探討企業(yè)如何實(shí)踐"重資產(chǎn)變現(xiàn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營"，從而完成資本閉環(huán)。

興業(yè)研究基礎(chǔ)行業(yè)部總經(jīng)理助理、高級研究員錢煒武指出："當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于從開發(fā)邏輯向經(jīng)營邏輯轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期。證券化不僅是融資方式的轉(zhuǎn)變，更是資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重構(gòu)。通過REITs、私募基金等工具，不動產(chǎn)的現(xiàn)金流、運(yùn)營效率和ESG表現(xiàn)將直接轉(zhuǎn)化為資本市場定價依據(jù)。這要求資產(chǎn)持有方必須建立以長期穩(wěn)健運(yùn)營為核心的資產(chǎn)管理能力。"

第三，設(shè)計(jì)定制化 —— 建筑載體需精準(zhǔn)回應(yīng)使用者需求迭代。辦公場景強(qiáng)調(diào)健康、協(xié)作與靈活性，模塊化家具、親自然設(shè)計(jì)成標(biāo)配；新能源技術(shù)如"光儲直柔"系統(tǒng)可降碳10%以上，裝配式改造助力工業(yè)空間功能升級，智能監(jiān)測系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)預(yù)測性維護(hù) —— 新能源與新建筑技術(shù)正深刻重塑傳統(tǒng)資產(chǎn)的價值評估體系和運(yùn)營模式。此外，通過環(huán)境效率(降本)、社會認(rèn)同(提升品牌與忠誠度)和治理優(yōu)化(強(qiáng)化風(fēng)控)三條路徑創(chuàng)造"ESG溢價"，亦將提升資產(chǎn)長期價值。

中國建研院建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境、健康、可持續(xù)發(fā)展中心主任續(xù)晨強(qiáng)調(diào)："在 雙碳 目標(biāo)與高質(zhì)量發(fā)展要求下，建筑的綠色屬性已從加分項(xiàng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)準(zhǔn)入的基本門檻。白皮書所倡導(dǎo)的技術(shù)路徑不僅關(guān)乎環(huán)保合規(guī)，更關(guān)鍵的是構(gòu)建了一套可量化、可交易、可融資的綠色資產(chǎn)價值體系。未來，綠色性能將成為資產(chǎn)估值的核心變量之一。"

第四，運(yùn)營專業(yè)化 —— 精細(xì)化運(yùn)營以提升不同資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性與可持續(xù)性為目標(biāo)。優(yōu)質(zhì)辦公樓市場面臨供應(yīng)高峰與租金下行壓力，運(yùn)營方強(qiáng)化"文化認(rèn)同+綠色租約"以鎖定核心租戶；零售商業(yè)進(jìn)入"價值回歸時代"，非標(biāo)商業(yè)、濱水公園、奧萊等融合文旅體驗(yàn)的新模式快速崛起，商業(yè)運(yùn)營更調(diào)研貼近消費(fèi)與快速迭代；酒店業(yè)加速分化，精選服務(wù)型酒店以聚焦優(yōu)質(zhì)睡眠體驗(yàn)、削減低效公區(qū)和調(diào)整品牌而降低成本提升回報(bào)；長租公寓則借力REITs通道，在一線及新一線城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)打造高品質(zhì)個性化產(chǎn)品建立起現(xiàn)金流蓄水池，并逐步探索存量辦公樓轉(zhuǎn)租賃住房的"再中心化"路徑。

第五，管理智慧化 —— AI驅(qū)動不動產(chǎn)管理范式重構(gòu)。技術(shù)應(yīng)用已超越單點(diǎn)提效，邁向"智能決策—全鏈融合—人機(jī)協(xié)同"新階段。仲量聯(lián)行實(shí)踐顯示，AI智能體可自主執(zhí)行客戶挖掘、招商推廣等復(fù)雜任務(wù)；端邊云一體化架構(gòu)使算法下沉至樓宇巡檢等邊緣場景；仲量聯(lián)行數(shù)字孿生平臺"筑視Visioneer"助力成都某科技企業(yè)精裝項(xiàng)目巡檢頻次降低5倍、問題解決提速3倍；仲量聯(lián)行一站式租約管理工具"睿界智管"則能實(shí)現(xiàn)全國租約數(shù)據(jù)統(tǒng)一管控，顯著降低合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

首創(chuàng)"全周期價值運(yùn)營"模型，打通資產(chǎn)增值閉環(huán)

基于五大趨勢，白皮書進(jìn)一步提出"全周期不動產(chǎn)價值運(yùn)營"創(chuàng)新模型，聚焦三大關(guān)鍵切入點(diǎn)：精細(xì)規(guī)劃、空間運(yùn)營、資本退出。

未來資產(chǎn)管理不再孤立看待空間、資本或技術(shù)。真正的競爭力在于系統(tǒng)整合能力 —— 用金融工具激活資產(chǎn)，用定制設(shè)計(jì)提升體驗(yàn)，用智慧運(yùn)營保障現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期的價值遞增管理。

尤為值得關(guān)注的是，白皮書強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)管理正從"價值守護(hù)"轉(zhuǎn)向"價值共創(chuàng)"。資產(chǎn)本身邁向"數(shù)字孿生"雙線管理 —— 基于物聯(lián)網(wǎng)與AI的數(shù)字線程，實(shí)現(xiàn)全生命周期虛實(shí)映射與模擬優(yōu)化，使決策從"經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動"升級為"預(yù)見驅(qū)動"。未來，資產(chǎn)管理將成為企業(yè)戰(zhàn)略的"感知器官"與"決策中樞"，在綠色可持續(xù)、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)、價值運(yùn)營提升等系統(tǒng)性變革中，構(gòu)建新型競爭優(yōu)勢。

仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛總結(jié)道："在前期戰(zhàn)略端，以市場價值評價為導(dǎo)向開展 資產(chǎn)體檢 ，明確發(fā)展策略，契合企業(yè)中長期戰(zhàn)略；在資產(chǎn)提升期，通過精細(xì)化改造與可持續(xù)設(shè)計(jì)，提升空間效率與服務(wù)競爭力；在運(yùn)營階段，依托專業(yè)化招商與數(shù)字化平臺，穩(wěn)定現(xiàn)金流、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)；在退出端，則靈活匹配公募REITs、類REITs、ABS等證券化工具，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)由 物理實(shí)體 向 金融產(chǎn)品 的價值躍遷。"

隨著"十五五"規(guī)劃臨近，城市更新、新質(zhì)生產(chǎn)力、ESG等國家戰(zhàn)略將持續(xù)重塑不動產(chǎn)價值邏輯。本白皮書的發(fā)布，不僅為企業(yè)提供了應(yīng)對不確定性的行動框架，更印證著中國不動產(chǎn)管理正式邁入以"價值創(chuàng)造"為核心的高質(zhì)量發(fā)展新紀(jì)元。

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